Detailhandel

Bestemmelser

1. Kommunens detailhandel skal etableres indenfor de bymidter, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varer, som er afgrænset på kortet. I Frederikssund og Jægerspris bymidter kan der etableres butikker til særligt pladskrævende varer.

2. I Frederikssund bymidte må der ikke etableres nye dagligvarebutikker med direkte indkørsel fra hovedtrafikårerne vist på kortet: Nygade, A. C. Hansensvej og Bruhnsvej.

3. Udenfor detailhandelsområderne, kan der etableres enkeltstående butikker til områdets daglige forsyning. Enkeltstående butikker må ikke være større end det nødvendige for lokalområdets daglige forsyning. Bruttoetagearealet til butiksformål pr. butik må endvidere ikke overstige 1.200 m²

4. I tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner o.l. der ligger uden for detailhandelsområderne, kan der etableres butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion.

5. I tilknytning til en virksomheds produktionslokaler, kan der etableres en mindre butik til salg af egne produkter.

   Bymidter

6. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiks formål i Frederikssund Kommunes bymidte

   Bymidte	Eksisterende bruttoetageareal	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. bruttoareal pr. butik
   Frederikssund	35.600 m²	75.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m2  + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvare-butikker - 4.000 m²
   Vinge	1.200 m²	26.500 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personalefaciliteter Udvalgsvare-butikker - 4.000 m²
   Slangerup	7.000 m²	17.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personalefaciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²
   Skibby	6.300 m²	16.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²
   Jægerspris	5.000 m2	15.000 m2	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²

   Lokalcenter

7. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiksformål i Frederikssund Kommunes lokalcentre for detailhandel:

   Lokalcenter for detailhandel	Eksisterende brutto-etageareal*	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   Græse Bakkeby	700 m2	1.500 m2	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Sydbyen	1.100 m²	1.200 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Holmensvej	1.000 m²	1.500 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Skibby	1.200 m²	1.200 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Jægerspris	2.100 m²	3.000 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Kulhuse	800 m²	3.000 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2

   Områder til særligt pladskrævende varer

8. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiksformål i Frederikssund Kommunes områder til særligt pladskrævende varer:

   Områder til særligt pladskrævende varer	Eksisterende brutto-etageareal	Max. ramme til lokalplanlægning i alt	Max. bruttoareal pr. butik
   Frederikssund bymidte	35.600 m²	75.000 m² Rammen for bymidten gælder for detailhandel under et – inklusive butikker, der sælger pladskrævende varer.	5.000 m²
   Pedersholmsparken/ Korshøj/Våningstedgård	14.600 m²	30.000 m²	5.000 m²
   Askelundscenteret	25.000 m²	45.000 m²	12.000 m²
   Erhvervsområde vest i Slangerup	1.700 m²	25.000 m²	5.000 m²
   Jægerspris bymidte	5.000 m²	15.000 m² Rammen for bymidten gælder for detailhandel under et - inklusive butikker, der sælger pladskrævende varer.	5.000 m²
   Skibby Nord	4.100 m²	10.000 m²	8.000 m²

9. Der fastsættes følgende bestemmelser for eksisterende arealer til butiksformål for enkeltstående butikker, der sælger særligt pladskrævende varer:

   Områder til særligt pladskrævende varer	Eksisterende brutto-etageareal	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   Jørlunde	1.737 m²	1.737 m²	1.737 m²
   Venslev	5.500 m²	5.500 m²	5.500 m²

    

   Planteskoler i landzone	Eksisterende Brutto-etageareal	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   J. F. Willumsens Vej 40B	150 m²	500 m²	500 m²
   Frederikssundsvej 1	150 m²	500 m²	500 m²

Redegørelse

Status for detailhandelen i Frederikssund Kommune

Detailhandelen i Frederikssund Kommune er fordelt på Frederikssund bymidte, bymidterne i Skibby, Slangerup og Jægerspris, samt en række lokalcentre og områder til pladskrævende varer.

Der er i 2023 udarbejdet en analyse af detailhandlen i Frederikssund Kommune. I forbindelse med udarbejdelse af analysen er der fortaget en besigtigelse af detailhandelscentrene og butiksudbuddet i kommunen i 2022 samt en kortlægning af butiksantal, branchefordeling, butiksarealer og omsætningsforhold.
Detailhandelsanalysen ligger til grund for kommunens detailhandelsplanlægning.

I 2022 var der i alt 180 butikker i Frederikssund Kommune fordelt på ca. 35 % dagligvarebutikker, ca. 22 % på beklædningsbutikker, ca. 26 % på øvrige udvalgsvarer og ca. 17 % butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Fordelingen svarer i store træk til andre tilsvarende kommuner.

Frederikssund Kommunes samlede butiksareal blev i 2022 opgjort til ca. 70.000 m² ekskl. arealer til butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Butikker med særligt pladskrævende varegrupper havde samme år et areal på ca. 50.000 m2. En direkte sammenligning med arealet til de samme varegrupper i 2015 viser, at butiksarealet til dagligvarer og udvalgsvarer er steget en smule i perioden. Væksten er primært sket indenfor butikker med særlig pladskrævende varegrupper.

Samlet set er der færre butikker i 2022 sammenlignet med 2015, men butikkerne er blevet større. Butiksudviklingen i Frederikssund er således de seneste år er gået i retning af en centralisering med færre, men større butikker. Udviklingen svarer til de fleste andre danske byer.

Omsætning

Detailhandlen i kommunen eksklusiv forhandlere af motorkøretøjer omsatte i 2022 for ca. 2,2 mia. kr. inkl. moms. Når der tages højde for inflationen, er det nogenlunde samme omsætning som i 2014. Frederikssund by står for hele 61% af detailhandelsomsætningen i kommunen og 91%  af omsætningen indenfor beklædning samt 82% af omsætningen indenfor øvrige udvalgsvarer, hvilket understreger Frederikssunds betydning som handelscenter i kommunen.

Butikkerne i Skibby, Slangerup og Jægerspris står tilsammen for ca. 30% af detailhandelsomsætningen i Frederikssund Kommune. De tre byer har nogenlunde lige stor andel af detailhandelsomsætningen - hver ca. 10% af omsætningen i kommunen - men der er stor forskel på de tre byers størrelse. Skibby er med ca. 3000 indbyggere mindre end Jægerspris og mindre end halvt så stor som Slangerup, men detailhandelsomsætningen er næsten lige så stor som Slangerups. Skibby skiller sig også ud ved at have en pæn andel butikker indenfor de mest konkurrenceudsatte varegrupper, som er øvrige udvalgsvarer og især beklædning. Omkring 30% af butiksarealerne i Skibby ligger indenfor beklædning og øvrige udvalgsvarer, mens den tilsvarende andel i Slangerup er ca. 5% og i Jægerspris ca. 3%.

Den samlede omsætning i de øvrige byer i kommunen er opgjort til i størrelsesordenen 155 mio. kr.

*Omsætningerne er anonymiseret, når der er få sammenlignelige butikker i kategorien.

Dækningsgrader

Frederikssund Kommune kan opdeles i fire hovedområder med hver deres hovedby. Dækningsgraderne for områderne indikerer styrkeforholdet mellem de forskellige dele af Frederikssund Kommune. Områderne er opdelt ud fra de gamle kommunegrænser og benyttes bl.a. til at beregne lokale handelsover- og underskud.

Dækningsgraden er faldet på grund af den skærpede konkurrencesituation i de seneste år - herunder konkurrencen fra nethandel og fra nærliggende større byer. Særligt beklædning er meget konkurrenceudsat. Kunderne vil gerne handle et sted, hvor der er mange beklædningsbutikker, så de kan gå fra den ene butik til den anden og se på udvalget før de køber. Det giver de største byer en fordel i konkurrencen. Frederikssund tiltrækker stadig kunder udefra, men ikke i så høj grad som tidligere. 

Frederikssund bymidte

For at bymidten i Frederikssund kan få de bedst mulige betingelser som handelscenter, er det hensigtsmæssigt, at detailhandelen holdes samlet i bymidten. Uden for bymidten kan der derfor alene etableres butikker i lokalcentre, enkeltstående butikker til forsyning af et lokalområde og i områder udlagt til butikker, som sælger pladskrævende varer.

Retningslinjerne for bruttoetageareal til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i Frederikssund Bymidte giver plads til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig.

Bestemmelserne for Frederikssund bymidte giver mulighed for placering af alle typer af butikker inklusive butikker for særligt pladskrævende varer. For at fremme, at dagligvarebutikker ligger med adgang direkte til vigtige handelsgader er der under temaet Stationsnærhed og parkering fastsat særligt lempede krav til P-pladser for butikker, som ligger ud til nærmere definerede handelsstrøg - gågaden, Østergade og dele af Ny Østergade. For at undgå problemer med trafikafviklingen på hovedtarafikårerne i Frederikssund Bymidte er det ikke tilladt at etablere direkte indkørsel til dagligvarebutikker fra hovedtrafikårerne Nygade, A.C. Hansensvej og Bruhnsvej. 

Vinge bymidte

Vinge bymidte skal tilgodese behovet for detailhandel for hele Vinge by, når den er fuldt udbygget. Den første butik er åbnet tæt på Vinge Station og flere vil følge efterhånden som byen udbygges. 

Skibby bymidte

I Skibby forventes der at være mulighed for at fastholde dagligvarehandlen og samtidig sikre, at bymidten rummer udvalgsvarehandel. Evt. nye butikker skal placeres inden for bymidten, og derved bidrage til at fastholde kundegrundlaget i bymidten. Bymidten har god trafikal tilgængelighed.

Det vurderes, at rammen for butiksareal for Skibby bymidte giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig.

Slangerup bymidte

I Slangerup forventes dagligvarehandlen fastholdt. Der er forholdsvis få udvalgsvarebutikker tilbage. Bymidten er reduceret i forhold til tidligere kommuneplanlægning med henblik på samle butikslivet. Evt. nye butikker skal placeres inden for bymidten, og derved bidrage til at fastholde kundegrundlaget i bymidten. Det vurderes, at rammen for butiksareal for Slangerup bymidte giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig.

Jægerspris bymidte

I Jægerspris forventes dagligvarehandlen fastholdt. Der er forholdsvis få udvalgsvarebutikker tilbage. Det vurderes, at rammen for butiksareal for Jægerspris bymidte, giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig.

Bestemmelserne for Jægerspris bymidte giver mulighed for placering af alle typer af butikker inklusive butikker for særligt pladskrævende varer.

Områder til særligt pladskrævende varer

Frederikssund Kommune har fire områder til særligt pladskrævende varer udover Frederikssund og Jægerspris bymidter. Centrenes stærke positioner inden for pladskrævende varer ønskes opretholdt og udbygget.

Bestemmelserne åbner i de fleste områder mulighed for butikker på op til 5.000 m² pr. butik. Det vurderes, at denne størrelse normalt vil være tilstrækkelig. Skulle der komme ønsker om en butik over denne størrelse, vil etablering kræve et kommuneplantillæg, hvor størrelsen vil kunne drøftes og fastlægges.

Planteskoler kan, selvom der er tale om butikker, i nogle tilfælde passe hensigtsmæssigt ind i landzonen. To eksisterende planteskoler i det åbne land er på denne baggrund indarbejdet i detailhandelsplanlægningen.

Lokalcentre for detailhandel

Lokalcentre er områder udlagt til butikker til lokal forsyning.

Butikkerne omkring Hovedgaden i Jægerspris, rammeområde C 6.1, udgør kommunens største lokalcenter med et butiksareal på ca. 2.300 m². Lokalcenteret har med den nugældende Planlov mulighed for at vokse med ca. 700 m² butiksareal. Planlægningen sikrer således fortsatte udviklingsmuligheder for dette center.

Der er desuden udpeget og afgrænset tre lokalcentre i Frederikssund: Græse Bakkeby, Sydbyen og Holmensvej. Retningslinjerne for disse områder begrænser i overensstemmelse med lokalplanerne butiksarealet, hvilket understreger at lokalcentrene skal fastholdes som centre til lokal forsyning.

I Skibby er der udpeget et lokalcenter nord for bymidten med plads til 1.200 m² dagligvarebutik. 

Endelig har Kulhuse et kommuneplanlagt centerområde – et lokalcenter med flere butikker rettet mod lokal forsyning samlet på et lille geografisk område. Lokalcentrets beliggenhed betyder i sig selv, at lokalcentret alene retter sig mod lokal forsyning. Der ses således ikke behov for at regulere butiksarealerne i dette center med lokale bestemmelser ved siden af den generelle regulering, som ligger i Planloven.

Uden for bymidter, lokalcentre og områder til butikker med særligt pladskrævende varer

Uden for bymidter, lokalcentre og arealer udlagt til butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer, kan der:

• placeres enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning
• udlægges arealer til mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler

I tilknytning til tankstationer, togstationer, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lignende kan der desuden udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion.

Planloven åbner endvidere mulighed for at bygninger, der ikke længere er nødvendige for landbrugsdrift under visse forudsætninger, kan tages i brug til mindre butikker.

Muligheden for at placere enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning sikrer f.eks., at lokal detailhandel i landsbyer og sommerhusområder kan etableres, hvis den markedsmæssigt måtte blive attraktiv. Såfremt der konstateres markedsmæssig interesse for at udbygge butiksforsyningen i en landsby eller et sommerhusområde til et egentligt lokalcenter, kan dette etableres gennem et kommuneplantillæg og en lokalplan.

Arealer til butiksformål

Det fremgår af bemærkningerne til Planloven (§ 5m), at arealer til butiksformål er arealer til brug for detailhandelsvirksomhed. Rent engrossalg er ikke omfattet, men blandet engros- og detailsalg er omfattet. Butikker, der sælger serviceydelser som f.eks. frisører, skræddere, elinstallatører mv. er ikke omfattet af Planlovens begreb ”arealer til butiksformål” og dermed heller ikke af rammerne for butiksareal med mindre de har hovedvægt på detailhandel. Caféer, pengeinstitutter, ejendomsmæglere, biludlejninger o. lign. er heller ikke ”arealer til butiksformål”.

I bruttoarealer til butikker indgår kældre.

Bestemmelsernes lovgrundlag

Kommuneplanen skal ifølge Planlovens § 11a, stk. 1 nr. 3 indeholde bestemmelser for den kommunale detailhandelsstruktur, herunder afgrænsning af bymidter, bydelscentre, lokalcentre, områder til særlig pladskrævende varer og eventuelle aflastningsområder samt fastsættelse af det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte område og maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker i de enkelte områder, herunder også for enkeltstående butikker.

Hvem gør hvad?

Staten har i planloven og i et landsplandirektiv om detailhandel fastsat et detaljeret regelsæt om detailhandelsplanlægning. Planloven definerer regler for butikker i bymidter, aflastningscentre, lokalcentre, områder til butikker for særligt pladskrævende varegrupper og regler for butiksstørrelser indenfor hver af disse områdekategorier.

Kommunen afgrænser bymidter, lokalcentre og områder til butikker for særligt pladskrævende varegrupper og fastsætter maksimale butiksstørrelser indenfor de statsligt fastsatte rammer. 

Baggrundsmateriale

”Detailhandelsanalyse” (COWI, marts 2023)